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房子升值 房东反悔换锁强占 法院:继续履行合约,支付违约金18万元
2020年01月08日 09:59:31  作者:谢盛梅  龙琼燕  来源:云南法制报
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  因为一套房子,昆明的李某夫妇心情就像坐了次过山车。2018年,夫妇俩看中呈贡某小区一套二手房,遂和房东及房产经纪公司签订合同,付了首付款。结果,过户手续还没办,该房价格就开始猛涨,李某夫妇还来不及高兴,就遭遇房东换锁、拒绝过户,甚至说不卖房子的糟心事。无奈之下,两人只能将房东起诉至法院,要求对方继续履行合同。

  案情

  房价涨了 房东拒绝过户
 
  2018年3月15日,李某夫妇与房东肖某夫妇及第三人某房产经纪公司签订《房屋转让预约合同》和《房屋买卖经纪合同》,并在昆明市明信公证处进行了公证。合同约定,李某夫妇出资90万元,购买肖某夫妇位于呈贡某小区的一套房屋及地下车库,肖某夫妇应于房屋及车位达到过户条件后,与李某夫妇签订正式房屋买卖合同,并配合办理不动产权属过户手续,否则将承担36万元违约金。
 
  合同签订后,李某夫妇向肖某夫妇支付购房预付款50万元,肖某夫妇于当日将房屋及车位交付给李某夫妇占有、使用。此后,该小区房价上涨,房屋、车位虽已达到过户条件,但肖某夫妇釆取强行更换门锁等方式拒绝卖房。
 
  为维护合法权益,李某夫妇向昆明市呈贡区人民法院提起诉讼,请求法院判决双方签订的合同有效;判令肖某夫妇继续履行合同,协助办理变更登记手续,并将涉案房屋过户到两人名下。
 
  肖某夫妇辩称,双方签订的两份合同约定内容不一致,应以《房屋买卖经纪合同》约定的内容为准;李某夫妇未按合同约定支付首期购房款50万元,构成违约,其保留解除合同及要求李某夫妇承担违约责任的权利;双方在合同中约定的违约金为房屋交易总价款的40%即36万元过高,没有相应法律依据,请求法院适当予以调整。
 
  第三人某房产经纪公司称,李某夫妇已按合同约定支付首付款50万元,按约定尾款应于房屋产权过户之日支付。发生纠纷的主要原因,是肖某夫妇不按合同约定协助李某夫妇办理产权过户登记手续,违约责任应在肖某夫妇。
 
  判决

  合同继续履行 被告赔违约金
 
  法院经审理后认为,原、被告及第三人签订的《房屋买卖经纪合同》和《房屋转让预约合同》均系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律规定,合同合法有效,依法应受法律保护。
 
  合同签订当日,被告就向原告移交了房屋使用管理权,原告也按约支付了购房首付款,双方已开始实际履行合同。现被告已取得涉案房屋及车位的不动产权证,双方合同约定办理不动产权证变更登记手续的条件已成就,不存在事实和法律上的履行障碍,合同具备可履行条件,故原告要求被告继续履行合同并协助办理涉案房屋及车位不动产权证过户登记的诉讼请求,法院予以支持。
 
  合同约定,被告违约应向原告支付房产交易总金额40%的违约金,法院认为金额过高。根据案件实际,结合公平原则和被告的答辩意见,法院将违约金调整为涉案房屋交易金额的20%即18万元。
 
  法院判决,原、被告及第三人签订两份合同合法有效。被告应继续按合同约定将案涉房屋及车库办理变更登记至原告名下,并支付违约金18万元。
 
  释法

  具备合同要件 预约合同有效
 
  《合同法》第六十条第一款规定,当事人应按约定全面履行自己的义务。该法第一百零七条规定,当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的,应承担继续履行、釆取补救措施或赔偿损失等违约责任。
 
  云南凌云律师事务所律师朱绍坤、徐涛表示,该案主要系案涉房屋价值迅速上涨,被告认为卖“吃亏”了,拒绝办理过户登记手续,并采取换锁等方式强行占有涉案房屋所致。
 
  律师认为,房屋转让预约合同虽然名为预约合同,但双方已经就当事人名称、房屋基本情况及购买房屋的位置、价格、面积、税费、违约责任等进行了充分约定,该预约合同已经具备了房屋买卖合同的实质要件与必要条款,是合法有效的。合同双方应充分履行合同约定,不得因房屋价值上涨等事由主张解除合同。
 
  本报记者 谢盛梅 龙琼燕
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